家族信託をしたら贈与税がかかる？不動産の名義変更と贈与税の関係を徹底解説

家族信託をして信託財産に不動産がある場合、贈与税はどうなるのでしょうか。

同じ家族信託でも、課税されるケースと非課税となるケースがあります。

今回は不動産を信託した場合に贈与税が課税されるのか？というテーマを中心に不動産名義の変更と贈与税について解説していきます。

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家族信託とは

家族信託（民事信託）とは、自分の財産を家族などに管理を託し、得られた利益を受益者に受けさせる仕組みです。

家族信託では、財産の管理を他の人に託す「委託者」、財産の管理を託された「受託者」、その財産から生み出された利益を受ける「受益者」の3者で成立します。

委託者が受益者を兼務して、受託者と契約を結んで信託を設定する方法が一般的です。

信託を設定すると、財産は「信託財産」として委託者から受託者へ移転します。

受託者は信託契約に従って信託財産を管理し、信託財産から生み出された利益を受益者に渡します。

では、家族信託では「誰に」「どのような場合に」税金がかかるのでしょうか？不動産を信託した場合に贈与税は払わないといけないのか？を具体的に検討していきます。

【事例】
父（委託者）が、息子を受託者として自宅不動産を信託し、管理・処分を任せるケース

受益者課税の原則

不動産を信託すると、不動産の名義は父から息子に変更され、法律上も息子が所有者になりますが、所有者となった息子は父に対して不動産の対価を払っていません。

この場合、贈与税が課税されるかどうかは信託の内容によって異なります。具体的には、信託の「受益権」が誰にあるかです。

税法では、信託財産から収益が生じた場合、実際に収益を受け取る受益者に対して課税することとされており、これを「受益者課税の原則」といいます。

家族信託においては、財産の所有権は形式的には受託者に移りますが、信託財産から生み出された利益を受けるのは受益者です。

したがって基本的に「受益者」に税金がかかります。この事例では父親が税負担者となります。

受益者が変わると課税される

次に、受益権が移動した場合を考えます。下記事例のように受益者が変わると、それぞれ課税されます。

受益者の死亡が原因の場合…相続人に「相続税」
受益権を売却した場合…売却した元の受益者に「所得税と住民税」
受益権を贈与した場合…新受益者に「贈与税」

このように、受益権が移動した原因により税金の種類が異なります。

不動産の所有権移転に伴う税金について

信託財産に不動産が含まれる場合は、信託による「所有権移転登記」が行われます。

【登録免許税】

不動産を信託するときに、その旨を登記する必要があります。登記申請の際には、登録免許税を納めなければなりません。

この時の税額は固定資産評価額の原則0.4％です。土地については0.3％の軽減措置があります。

【固定資産税】

不動産の「所有者」には固定資産税が課税されます。

家族信託により「受託者」が不動産の名義人になるため、固定資産税の納税通知書は受託者のもとに届き、受託者が納付します。

受託者は信託財産の管理を託されており、固定資産税はその管理費用です。そのため受託者は信託財産から固定資産税を支払うことができます。

【不動産取得税について】

このように、不動産については所有者の移転により課税関係が発生します。

信託スタート時点では所有権移転の実のため非課税扱いである「不動産取得税」についても、委託者の死亡時には取得に該当するため課税されるケースがあります。

贈与税と相続税

贈与税は贈与額が年間で110万を超えると課税され、その税率は1,000万円程度の財産でも30〜40％と高税率です。

一方、相続税であれば、基礎控除額を超えるまでは課税されることはありません。

基礎控除額は
【3,000万円＋（ 600万円 × 法定相続人の数）】

この額となり、相続税はこの額以下であれば申告不要です。

そのため、できるだけ贈与税の課税を正しく避けるような信託契約が望まれるところでしょう。

贈与税を正しく避けるには

贈与税の課税を正しく避けて相続税の課税とするには、「受益権の移転の仕方」または「信託終了時の財産の帰属」に注意する必要があります。

贈与税とは「個人からの贈与によって財産を無償で取得した場合に、その取得した人に課税される税金」で、納税義務者は財産を貰った人（受贈者）です。

不動産を信託すると所有者は受託者に変更されますが、贈与税が課税されるのは受託者ではなく、利益を受ける「受益者」です。

そして、不動産を信託した場合、その信託の内容によって、贈与税の課税・非課税が変わってきます。

贈与税の課税を避けるには、次のような点に注意しましょう。

① 当初の受益者を委託者と同じ人物にする（「自益信託」）

② 受益権を移転させる場合は、委託者の相続のタイミングで行う

③ または、委託者が亡くなった時に信託が終了する契約とし、残余財産が相続人に帰属するようにする

つまり、贈与税を正しく避けるには「相続を原因として権利が承継されるように信託契約をする」ということになります。

贈与税と「自益信託」「他益信託」

ここで、「受益者」を誰にするかによって変わってくる贈与税の課税・非課税について確認していきましょう。

【1】自益信託の場合

通常の家族信託では委託者が受益者を兼ねることが多く、「委託者＝受益者」になる信託を「自益信託」と言います。

先程の例では、父が委託者兼受益者になります。

この場合の受益権は居住する権利であったり、自宅を売却した際の売買代金を受け取る権利などになりますが、これらの権利は信託開始後も受益者として父が持ち続けることになります。

また、受託者である息子は信託によって法律上の所有者にはなりましたが、これらの利益を享受するわけではありません。

実際に収益を受け取る受益者は父ですが、信託の前後でこの収益を受け取る権利は父から変わっていません。（＝無償の譲渡行為がない）

つまり「受益者課税の原則（実際に収益を受け取る受益者に対して課税すること）」を当てはめると、自益信託の場合には贈与税は課税されないことになります。

▼自益信託の例外「特定委託者課税」

実は、自益信託の中には「受託者」に贈与税の課税がなされるケースがあります。これは「特定委託者課税」というケースです。

自益信託なら贈与税のリスクが完全にゼロになるとは限りません。上記記事にて課税リスクを正しく避けるコツを解説していますのでご参照ください。

また、税務上のリスクを避けるには専門家によるチェックを受けることをお勧めします。

【2】他益信託の場合

次に、委託者以外の人物が受益者となるケースを考えます。委託者と受益者が別々の人物になる信託のことを「他益信託」と言います。

受益者が母である場合などです。（父：委託者／息子：受託者）

先程と同じように「受益者課税の原則」を当てはめると、実際に収益を受け取る受益者は母になります。

信託開始前は、収益を受け取る権利は（所有者として）父でしたが、信託開始後は母に変わっているため、税務上は信託により父から母へ財産権が移転したと考えます。（＝無償の譲渡行為があった）

そのため他益信託の場合には贈与税が課税されることになります。

【3】信託終了＝相続時の取り扱いについて

信託契約では、信託が終了する際にも課税のタイミングが発生します。

例えば委託者の死亡により相続が発生した場合、受益権が誰に移動するかによって、相続税となるか、贈与税となるかが変わってきます。

信託契約そのものは委託者が死亡した後も継続するような契約にすることは可能ですが、相続税の課税を目標とする場合は、

（1）相続時に受益権を移転させる「受益者連続型信託」という契約内容にする
（2）相続時に信託が終了し、帰属権利者に財産が帰属するように定めておく『遺言代用型信託』の契約にする

このような点を意識することになります。

（1）の「受益者連続型信託（信託法91条）」とは、今の受益者が持っている受益権が相続時に次の受益者に移転する定めのある信託です。

相続時のタイミングで受益権が移転することにより、新しい受益者には贈与税ではなく相続税が課税されます。

また、委託者兼受益者の死亡（相続）時に信託が終了する契約（一代限りの信託）にして、帰属権利者に財産が帰属（取得）するように定めておく『遺言代用型信託』を契約しておくことで、相続税が適用されます。

家族信託でかかる税金に注意を

このように、家族信託をする場合は特段の事情がない限りは委託者と受益者を同一人物として設定する「自益信託」で組むのが安心です。

家族信託における税金は、基本的には受益者にかかります。また、信託の設定方法によっては受益者に贈与税が課税される恐れもあります。

家族信託を導入する際は、税金のリスクも併せて専門家に相談しましょう。